V předchozích článcích jsme se vždy dotkli majetku SVJ, jeho správné a účelné ochrany i jeho zhodnocování. Bavili jsme se také o tom, že na členech výborů SVJ leží důležitá a nelehká úloha, spravovat tento majetek s péčí řádného hospodáře, jak předpokládá Občanský zákoník. Péče o majetek, o bytový dům, s sebou ovšem přináší celou řadu povinností, k jejichž plnění, jak předpokládá zmíněný Občanský zákoník dále, mají mít členové výborů SVJ potřebné znalosti … tak sebou nese také velkou odpovědnost. A to hned ve dvou směrech.
Když se nad problematikou držby a provozování trochu zamyslíme z pohledu možné odpovědnosti, tak pravděpodobně jako první nás napadne obecná odpovědnost za škody, které „náš dům“ může způsobit komukoliv dalšímu a za kteréžto případné škody jsme jako vlastníci bytového domu odpovědní. Jde o „klasické“ újmy:
- zranění, nebo smrt člověka či zvířete,
- bolestné a ušlý zisk,
- poškození věci včetně věci půjčené.
Typickým příkladem pro představu může být pád uvolněného kusu omítky či střešní krytiny. Za všechny výše uvedené škody, které by onen uvolněný kus střešní krytiny či omítky mohl napáchat, nese odpovědnost vlastník bytového domu. Pojištění odpovědnosti z držby a provozu bytového domu se obvykle sjednává v rámci pojistné smlouvy na nemovitost – bytový dům. U starších, déle běžících smluv beze změny bych doporučoval, aby došlo k prověření limitu pojistné částky u tohoto odpovědnostního pojištění.
Ovšem újma na zdraví či majetku způsobená držbou a provozem domu není jediná, před čím by se měla SVJ, jako majitelé bytových domů, řádně chránit. Jak jsem zmínil výše, Občanský zákoník od členů výborů SVJ očekává mimo jiné, že budou majetek spravovat s péčí řádného hospodáře, že k tomuto budou mít potřebné znalosti a svojí funkce ve výborech SVJ budou vykonávat s příslušnou loajalitou. Avšak i člověk takto vybavený se může zmýlit a udělat nedopatřením chybu; čím větší SVJ, čím větší bytový dům a vyšší počet jednotek, tím také agenda správy je obsáhlejší. A tím také roste možnost výskytu problémů. Statutární zástupci SVJ nesou plnou odpovědnost za škody, které mohou vzniknout činností orgánu SVJ.
Uvedeme si nyní dva příklady možných škod, vzniklých činností orgánu SVJ…
- SVJ má povinnost kontrolovat hasicí přístroje v bytovém domě a pravidelně nechat provádět jejich revizi či výměnu. Pokud tuto povinnost SVJ nesplní a hasicí přístroje při vzniku požáru v domě nebudou fungovat, vznikne vyšší škoda, než pokud by byly funkční. Odpovědnost pak leží na statutárním orgánu.
- Pro rekonstrukci střechy vybrali členové SVJ nejlevnějšího dodavatele, ale nezjistili informaci, že dodavatel je v exekuci. SVJ zaplatilo zálohu 1 000 000 Kč, práce se však již nezrealizovaly. V soudním řízení se SVJ nakonec domohlo 700 000 Kč, přesto zůstalo manko 300 000 Kč. Také v tomto případě leží odpovědnost na statutárním orgánu.
Pojištění odpovědnosti členů statutárního orgánu SVJ je neméně důležité. Nevýhodou starších a déle trvajících pojistných smluv je, že toto riziko nekryjí, jak jsme si ukázali v případové studii. Prověřte pojištění svého bytového domu, prověřte také pojištění odpovědnosti. A pokud pojištění odpovědnosti členů statutárního orgánu nemáte sjednánu, je čas na změnu.
