V jednom z předešlých článků jsem se rozepsal o financích SVJ, respektive o tom, jak se snažit co možná nejlépe o to, aby finance, které mají Společenství vlastníků na svých účtech neztrácely na své hodnotě. A v ideálním případě, i v dnešní nelehké době, docházely ke svému zhodnocování. Dnes bych se chtěl věnovat financím znovu; tentokrát ale z pohledu Společenství, která se rozhodnou pro své investiční záměry využít některou z možností úvěrování.
Velmi mnoho z nás, a samozřejmě i z řad členů SVJ, má osobní zkušenosti s úvěry na bydlení, či podnikatelskými úvěry. Je však třeba si uvědomit, že úvěry pro bytová družstva a SVJ jsou specifické produkty, které v sobě spojují typické vlastnosti podnikatelských úvěrů i úvěrů na bydlení pro fyzické osoby, a navíc mají některá další specifika. Každý takový úvěr, bez rozdílu banky u které o financování našeho záměru žádáme, je navíc vysoce specifický a individuálně tvořený produkt, přesně pro konkrétní potřeby konkrétního žadatele. A to prakticky ve všech směrech parametrů možného úvěru. A pokud nemá ve svých řadách profesionála z oboru, pak doporučuji připravit svůj záměr a jednat s bankami ve spolupráci se znalým poradcem s kontakty ve více bankách. Jde skutečně o individuálně tvořený produkt, jehož příprava si ze strany žadatelů vyžádá úsilí i čas. A protože v takovém případě jde také směrem ke členům SVJ o nemalou práci a jisté časové zatížení při objasňování a schvalování záměru, je pomoc poradce více, než na místě.
Typ úvěru a základní charakteristika
Bez ohledu na to, zda-li chcete renovovat fasádu, vyměnit okna, či vybudovat výtah ve vašem domě, jde vždy z pohledu banky o investiční účelový úvěr, ev. úvěr hypoteční.
Úvěr, poskytované SVJ se vyznačují, na rozdíl například od hypoték pro fyzické osoby, zejména kratší maximální dobou splatnosti. Obvyklá je maximální doba 15 let, výjimečně se můžete setkat s úvěrem na 20 let.
Jednou ze zásadních odlišností jsou úrokové sazby těchto úvěrů, respektive délka jejich platnosti, tedy fixace. Obvyklé jsou dvě varianty fixační doby:
- Buď je vám bankou nabídnuta fixace úrokové sazby vázaná na délku splatnosti úvěru – tedy po celou dobu splácíte domluvenou úrokovou sazbu ve stejné výši,
- nebo je vám nabídnuta fixace úrokové sazby vázaná na PRIBOR – tedy referenční úrokové sazby pro mezibankovní trh, vyhlašované ČNB.
Splácení přidělených úvěrů je pak nabízeno ve třech možných variantách:
- Lineární – tedy výše splátky jistiny úvěru je stejná po celou dobu splatnosti.
- Anuitní – splátka jistiny úvěru se v průběhu splácení snižuje.
- Progresivní – úvěr se začíná splácet nižšími splátkami, které se pak v čase se pak zvyšují.
Čerpání úvěrů lze jak jednorázově, tak postupně.
Zajištění úvěrů – dle záměru, objemu požadovaného financování, obchodních podmínek konkrétní banky, atd. jsou obvyklé obě možné varianty úvěrování SVJ – tedy zajištěný úvěr (financovanou nemovitostí, bianko směnkou či ručitelskými prohlášeními) i úvěr nezajištěný.
V případě, že SVJ či bytové družstvo chystá takový investiční záměr takového rozsahu, kde je například požadována či vhodná bankovní záruka, je samozřejmě u těchto úvěrů možné využít spolufinancování s produkty ČMZRB. Nabízí se tak například možnost získat dotaci na splácení úrokové sazby vašeho přiděleného úvěru.
Nyní jsme si nastínili základních pár charakteristik, po jejichž přečtení asi vyvstává hned několik otázek … z nichž asi ta nejčastější může znít: „Co je pro nás nejlepší?“. Toto nejsem nyní schopen napsat a ani by to nebylo ode mne seriózní. Jde skutečně o individuálně tvořené produkty, kde velmi významnou a zásadní roli hraje také celá řada faktorů na straně žádajícího SVJ.
Obecné podmínky na straně žádajícího SVJ
Hovořím nyní ze zkušenosti z praxe a to, co zde uvedu, se v zásadě nechá aplikovat na kteréhokoliv žadatele o bankovní úvěr. Pro SVJ, žádající o úvěrování svého záměru platí obecně následující:
- Dobrá platební kázeň s minimem neplatičů či pohledávek po splatnosti.
- Podíl vlastních zdrojů pro krytí investiční akce – zde se velmi pravděpodobně můžete setkat s tím, že banky nebudou „vlastní zdroje“, řečeno mluvou hypotečních úvěrů, požadovat. Doporučuji ale, aby v ideálním případě mělo SVJ pro daný záměr k dispozici 5 až 10 % z výše předpokládaného investičního záměru. Banky k tomuto mohou přihlédnout a bude to při posuzování žádosti bráno v potaz jako plus pro žadatele.
- Historie SVJ – společenství v době podání žádosti musí „existovat“ minimálně 1 rok, včetně účetní historie.
- Kvalitně vedené účetnictví.
Tyto obecné podmínky bychom měli mít naplněny ještě před vlastním podáním žádosti, minimálně bychom měli mít jistotu, že je naplníme v době podání žádosti.
Specifické podmínky úvěrů pro SVJ spojené s přidělením a případným zajištěním úvěru
S přijetím úvěru a jeho případným zajištěním (nemovitostí, bianko směnkou či ručitelskými prohlášeními) musí u SVJ vyslovit souhlas s financovaným záměrem (opravou, budováním, atd.) min. 75 % vlastníků a následně také – dle stanov – shromáždění vlastníků.
Lze se vypořádat se situací, kdy někteří vlastníci nebudou souhlasit s účastí na splácení či zajištění úvěru? Ano, takovou možnost by banky měly akceptovat – rozhodně tak některé činí. V takovém případě zmínění vlastníci musí složit svou alikvótní část na nákladech akce předem. A následně se na splácení, či zajištění úvěru.
Zajištění úvěru obvykle vychází z uvažovaného budoucího celkového zadlužení na jednu bytovou jednotku v domě. Dle jeho výše banka zajištění může, či nemusí požadovat. Ona pomyslná hranice závisí na obchodních podmínkách úvěrující banky. (Pro představu u jedné z bank typicky úvěrujících SVJ, kterou je ČSOB, je tato hranice 200 000 Kč.)
Podoba zajištění – pokud by se zajištění týkalo vašeho úvěru, pak mohou být akceptovány tyto podoby – zástava nemovitosti, nebo bankovní záruka ČMZRB a ručitelské prohlášení vlastníků bytů. Jen dodávám, že pokud dojde na ručitelská prohlášení, je nezbytné, aby byla podepsána všemi vlastníky, kteří se budou podílet na zajištění a splácení úvěru.
Hovoříme-li o zajištění úvěru, je třeba si také doplnit, že banky mohou požadovat též nějakou formu dozajištění. Co si lze pod tím představit? Například jde o blokaci prostředků na účtu SVJ ve výši dvojnásobku měsíčního úhrnu příspěvků do fondu oprav, nebo dvojnásobku součtu nejvyšší měsíční splátky jistiny úvěru a úroků. A pokud bude váš úvěr zajištěn nemovitostí, pak formou vyžadovaného dozajištění bývá i vinkulace pojistného plnění.
Z uvedených řádků na vás nemusí padat hrůza a marnost z případné nedosažitelnosti úvěru. Banky na trhu tyto produkty poskytují již dlouhou řadu let a mezi nimi jsou samozřejmě též banky, které ve Společenstvích vlastníků vidí velký potenciál a berou je jako vítané obchodní partnery, jako klienty, pro které jsou ochotny a schopny udělat i něco navíc. Jednoduše řečeno, jsou schopny v rámci individuálního přístupu konstrukce vašeho úvěru nabídnout vám velmi příznivé podmínky financování. Dnešní článek si nekladl za cíl dopodrobna vás seznámit s konkrétními úvěry bank, ale přiblížit vám v základních rysech důležité věci, se kterými se jako žadatelé o úvěr budete setkávat a budete je muset řešit. Jsem si vědom, že článek vyvolá jistě hodně dotazů. Rozhodně vám na ně kdykoliv a rád odpovím.
Napadá vás již něco?
Mě závěrem jedna otázka přeci jen napadá … „Lze splátky úvěrů pro SVJ předčasně splatit, či splácet i mimořádnými splátkami bez sankcí?“ Ano, lze. Ale pozor – obvykle je tato možnost vázána na určitý typ úrokové sazby a ne vždy automaticky třeba na tu nejnižší možnou z nabízených výší úrokových sazeb pro tyto úvěry.
Plánujete-li investiční akci a hledáte-li cestu k jejímu financování, rád vám odpovím na vaše dotazy a pomohu vám.
